תמ"א 38: לא כולם רוצים, אז איך?
פרויקט תמ"א 38 מהווה הזדמנות מצוינת לשדרוג איכות החיים של הדיירים.
אומנם הדרך לתוצאה הסופית אינה פטורה מקשיים, אך התוצאה משתלמת, מבחינה בטיחותית ואיכותית.
חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, ותוספות שונות הנלוות לפרויקט כמו שיפוץ חזית המבנה, הוספת מעלית, בניית ממ"ד דירתי או קומתי, הוספת יחידות דיור והעלאת ערך הנכס.
אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בדרך לחלום הוא השגת הסכמה בקרב רוב הדיירים במבנה.
המדריך המלא ליזמים, דיירים וקבלנים למניעת התנגדות – במאמר שלפניכם.
תמ״א 38: אז והיום
דיירים יכולים לסרב להתניע פרויקט תמ"א 38 מסיבות שונות, וכאשר ההתנגדות רחבה, לא ניתן להביא את הפרויקט לידי ביצוע.
בעבר, היזמים והקבלנים היו צריכים להתמודד עם חסמים בירוקרטיים למכביר, מה שהוביל להקפאה או נסיגה ממימוש פרויקטים רבים.
עם השנים, עלתה החשיבות למימוש פרויקטים מסוג ההתחדשות העירונית בקרב רשויות מקומיות ובקרב הממשלה.
שינוי זה הוביל להסרת חסמים רבים, לאישור מואץ של פרויקטים, הקלות מס ופטור מהיטלים שונים.
בנושא השגת הסכמה בקרב הדיירים במבנה גם חל שיפור.
עד 2008 היה צריך להשיג הסכמה של 100% מהדיירים.
מאז, אושרו נהלים חדשים שמחייבים הסכמה של 50% מהדיירים במקרים בהם לא מוסיפים יחידות דיור למבנה ו – 66% מהדיירים במקרים של הוספת יחידות דיור או הרחבת דירות קיימות.
האם יש צורך בהסכמת כל הדיירים?
הליך התמ"א מורכב ואורך זמן, על כן חשוב למנוע מחלוקות בין הדיירים, בשביל לייעל את ההליך.
הדיירים במבנה צריכים להתארגן כגוף מאוחד ומאורגן, שידאג לצרכים ולאינטרסים של הדיירים.
ניתן לשכור את שירותים חיצוניים שייצגו באופן מקצועי את אותם אינטרסים וצרכים מול היזם או חברת הבנייה, שתבצע את התמ"א.
בעבר, על פי חוק המקרקעין, הנעת הפרויקט באופן מלא – על ידי חיזוק והוספת יחידות דיור למבנה, הותנתה בהסכמת כל הדיירים.
מכיוון שהדבר עורר מחלוקות והיווה פתח לניצול על ידי גורמים שונים, הרבה פרויקטים של תמ"א 38 לא יצאו לאור.
ב – 2008 עודכנו נהלי התמ"א והוחלט כי אחוז הסכמת הדיירים לא מחייב 100% הסכמה.
במקרים בהם הדיירים מעוניינים רק בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, במסגרת תמ"א 38, ניתן להניע את הפרויקט עם רוב של 50% מהדיירים.
במסגרת עבודות החיזוק לרוב גם מוסיפים מעלית, משפצים את חזית הבניין ועוד.
במקרים בהם הדיירים מעוניינים, במסגרת תמ"א 38, להוסיף יחידות דיור למבנה או להרחיב את הדירות הקיימות, ניתן להניע את הפרויקט עם רוב של 66% מהדיירים.
ההמלצה היא לנסות ולהגיע להסכמה מלאה במקרה זה.
רוצים ליהעזר במומחה ולקבל עצות ממקור ראשון?
פנו וקבלו ייעוץ מקצועי ודיסקרטי ללא עלות >>
הדייר הסרבן
בהרבה מקרים בהם מנסים דיירים להניע פרויקט תמ"א במבנה, הם נתקלים בדיירים סרבנים שבעצם סירובם מטרפדים את הפרויקט ומונעים את הגשמתו.
בעבר, לדייר הסרבן היה כוח רב בידיו, מכיוון שעל מנת להתניע פרויקט תמ"א 38 הייתה נדרשת הסכמה מלאה מצד הדיירים במבנה.
בעקבות תיקון חוק המקרקעין חל שינוי במעמדו וכוחו של הדייר הסרבן.
התיקון נעשה במסגרת אישור פרויקט תמ"א 38/1 – שיפוץ ושדרוג הבניין וחיזוק המבנה בתמורה להוספת יחידות דיור בקומה נוספת.
ובתמ"א 38/2 – פינוי בינוי.
מהן ההנחיות בחוק?
בית המשפט קבע כי במקרה שדיירי המבנה נתקלים בדייר סרבן, במסגרת פרויקט תמ"א 38, דיירי המבנה יכולים לתבוע את הדייר המעכב את התנעת הפרויקט.
בנוסף, בית המשפט קבע כי המפקח על הבתים המשותפים יכול למנוע עיכוב שנגרם מדייר סרבן.
זאת על ידי אישור תכנית הפרויקט, למען כלל הדיירים במבנה.
זאת במידה וקיים רוב של 66% דיירים במבנה במסגרת תמ"א 38/1 ורוב של 80% במסגרת תמ"א 38/2.
על מה אסור לוותר?
- מכיוון שבפרויקט תמ"א 38, הדייר במבנה מעניק ליזם זכויות בנייה, חשוב להקפיד על הסכם ביצוע שבו תהיה ברורה התמורה לה זכאים הדיירים.
היזם מרוויח ממכירת הדירות הנוספות למבנה, ולרוב נותר לו רווח משמעותי.
במקרים כאלה כדאי להתעקש על שדרוגים נוספים המגיעים לדיירים, מלבד חיזוק המבנה לרעידות אדמה, כמו התקנת מעלית, חידוש חזית המבנה, הוספת חניות ועוד. - במסגרת ההסכם עליו חותמים הדיירים והיזם, חשוב לדאוג שליזם יהיו בטחונות משפטיים ופיננסיים.
זאת על מנת לוודא שהיזם יעמוד בהתחייבויות שלו ושתהיה אינדיקציה לדיירים על האמצעים הכספיים שקיימים לרשות היזם במקרים של השלמות ותיקונים.
במידה ולא מסופקים בטחונות פיננסיים אין ערבות להשלמת הפרויקט.
לצפייה במגוון השקעות תמ״א 38 >>
אילו כלים עומדים לרשות היזם והדיירים?
צד הדיירים
- במקרים בהם ישנה התנגדות של דיירים סרבנים, ישנם יזמים שמנצלים פסקי דין שניתנו נגד דיירים סרבנים בעבר, במסגרתם הוטלו עליהם עיצומים כספיים.
היזם יכול לנצל את "הכוח" שטמון בפסקי דין אלו ובכך להציע סכום שאינו משתלם לבעלי הדירות ולנהוג בתוקפנות.
גישה זו מוטעית מכיוון שלרשות היזם לא עומדים אותם השיקולים שעומדים לרשות הדייר.
על היזם להסביר על הפרויקט באופן בו בעלי הדירות יצליחו להפיג את חששותיהם, ובכך למנוע התנגדות.
לעיתים ההתנגדות נובעת מחוסר הבנה. - היזם צריך להקפיד על החלת ערך של שקיפות מול הדיירים, בעיקר בשלבי הניסוח והחתימה על ההסכמים.
באופן זה, היזם יוצר מערכת של אמון בינו לבין הדיירים, מה שמוביל לרוב להתמוססות ההתנגדות ולהרגשה טובה של הדייר, שיש מי שדואג לו ולא רק לרווח מהפרויקט.
זאת ניתן להשיג על ידי ניסוח הסכם בעל יחס הגיוני בין הרווח של היזם לתמורה של בעלי הדירות. - חשוב שהדיירים יבצעו מכרז לפרויקט התמ"א 38, במסגרתו יגישו יזמים וחברות בנייה שונות הצעות להחלת הפרויקט.
באופן זה, הדיירים יכולים להגיע להחלטה על יזם מתאים, שאינו ידבוק בו דופי של חוסר אמינות (כמו במקרים של מינוי יזם שהוא קרוב משפחה של אחד הדיירים), וכך סביר להניח שיתעוררו פחות התנגדויות.
המכרז מאפשר גם להשוות בין החברות השונות ולחקור למי יש ניסיון בנייה מוכח בתחום, איזו חברה בעלת ממון מספק, כך שההליך לא "יוקפא" באמצע ועוד.
צד היזמים
- דרך נוספת למנוע התנגדות בקרב הדיירים היא בחינת צורת העבודה של היזם.
חשוב שהיזם או חברת הבנייה יציעו הצעות המפורטות בכתב על גבי ההסכם מול הדיירים.
כאשר הבטחות נזרקות באוויר, יכולה להתעורר תחושה של אי אמון וחשדנות בקרב הדיירים, מה שעלול להוביל בסוף לנפילת הפרויקט.
הדרך הנכונה בה יזם או חברת בנייה צריכים לנהוג היא בחינה מוקדמת של אזור הפרויקט (המבנה וסביבתו).
יש לעשות זאת יחד עם בדיקת זכויות הבנייה, ניסוח תכנית התחלתית בהירה וברורה הכפופה להיתר הבנייה וזיהוי רצון אמיתי, במסגרת התחייבויות היזם או חברת הבנייה, להשיג את הטוב ביותר לדיירים. - אין טוב ממראה עיניים, ולעיתים הדרך להפיג חששות בקרב דייר סרבן יכולה להיות דרך אמצעים חזותיים כמו הדמיות מפורטות.
- חשוב להשיג מהיזם או מחברת הבנייה ערבויות משפטיות ופיננסיות.
כך הדייר יוכל להיות בטוח שיש להם את הממון והמחויבות הנדרשת לביצוע וסיום הפרויקט, ועל מנת שישרור אמון בקרב הדיירים לקראת חתימה על הסכם. - היזם יכול לנסות לדבר עם הדייר הסרבן בפורום אישי, לדבר עמו בצורה בה יוכל להבין את חששותיו ולפרק את אי האמון השורר בקרבו.
לפרויקט תמ"א 38 חשוב לגשת עם הרבה סבלנות, ראש יצירתי והכנה מדוקדקת.
חשוב לדעת מה הזכויות המגיעות לכם, על מה כדאי להקפיד ולהגיע להסכם מפורט וברור ככל שניתן מול הגורם המקצועי.