תמ"א 38: קרן השקעות ומימון

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר הנעשית במבנים שונים ובעיקר בבנייני מגורים ברחבי הארץ ותפקידה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ומפגעים שונים. במסגרת התוכנית מבנים רבים הופכים ליפים נוחים ומשודרגים ומקבלים תוספות בניה וחיזוקים שעיקרים הוא טיפול בסיכונים שעלולים לנבוע בעיקר בשל רעידות אדמה.
ראשיתה של תוכנית תמ"א 38 החלה ביוזמה של המועצה לתכנון ובניה וצוות גדול של יועצים תכננו והגו את השרטוטים של התוכנית, וכיום ישנם קבלנים רבים המוציאים אותה לפועל. תוכנית תמ"א 38 אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005.

גיאולוגים גילו כי מיקומה הגאוגרפי של ישראל מציב אותה במצב של חשיפה בפני רעידות אדמה ולכן נדרש תכנון מוקדם וחיזוק של המבנים. לצורך קידום תוכנית זו מוענקת ליזם זכויות בנייה שונות, בבניינים בהם יבוצעו העבודות, דבר אשר מעניק לתושבים יתרון משמעותי בהעלאת ערך הדירות שלהם וליזמים מעניק יתרון בכך שהם מקבלים זכויות בנייה אשר שוות כסף רב כמו דירות שהם יכולים למכור או שטחי מסחר להשכרה.

תמונות לפני ואחרי של פרויקט תמ"א 38

מהי מטרת התוכנית?

תוכנית תמ"א היא תוכנית שתפקידה לעודד דיירים להסכים לחיזוק המבנים בהם הם מתגוררים ולשדרוג המבנים תוך תגמול על ידי המדינה שמעודדת את היוזמה. היתרונות העיקריים של תמ"א 38 היא הגנה על חיי הדיירים המתגוררים מפני רעידות אדמה, ושדרוג בתי המגורים עם הטבות שונות כגון:
הוספת ממ"ד בדירות הבניין – במציאות של היום אנו זקוקים לחדרי ממ"ד בכל בית לא רק בשל רעידות אדמה אלא גם בשל המצב הביטחוני ההולך ומחמיר במדינה.
חיזוק המבנה – חיזוק המבנה עוזר לבניין להאריך שנים ומגן עלינו מפני מפגעים ורעידות אדמה.
הוספת חניות ומעליות – הוספת חניות מסייעת לאיכות החיים ומעלה את ערך הבנייה והדירות.
הגדלת שטח הבנייה – הגדלת שטח הבנייה היא אלמנט השווה השקעה לטווח הרחוק הן בהעלאת איכות החיים והעלאת ערך המבנה.
סגירת מרפסות – הוספת עוד חדר לדירות על ידי סגירת מרפסת מוסיפה ערך לעלות המבנה ומעלה את ערך הדירות בבניין.
עיצוב פני הבניין – שיפוץ הבניין ועיצוב הבניין ותוספת בנייה של עד 25 מטרים רבועים. אלמנט ששווה השקעה, אך מצד שני על מנת לערוך אותו יש למצוא מימון וכסף ולשם כך עלינו למוצא מימון לכך.

מימון תמ"א 38

אנשים רבים רוצים לערוך בבניין המגורים שיפוץ תמ"א 38 אך זקוקים למימון. אז כיצד מתחילים?
כדי להתחיל להציג ולהשיג מימון לתמ"א 38 יש לכנס אסיפת דיירים ולהסביר לכלל הדיירים את משמעות תמ"א 38 והשיפוץ שיש לבצע בבניין.
לאחר שהתייעצתם עם מהנדס שהציג לפניכם נתונים, יש להסביר לדיירים את הרווח שייווצר להם בעקבות השגת ההשקעה מחברת ההשקעות ואת ההעלייה של שווי הבניין שהיא בדרך כלל עליה של כ 30 אחוזים, ולאחר מכן ניתן לפנות לחברת ההשקעות.
בין החברות שיכולות לסייע לכם תוכלו להיעזר בנו, חברת בי פאנדס המסייעת לדיירים רבים בביצוע פרויקטים כמו פרויקט שיפוצים תמ"א 38.
אנו מסייעים במימון השיפוץ וחידוש הבניין ולאחר מכן לאחר שמסתיים הפרויקט אנו מקבלים את הכסף המושקע בחזרה עם ריבית עליה סיכמנו מראש.

טיפים טובים לשיפוץ בדרך החלקה ביותר

השלמת הון
אנשים רבים מעוניינים בהשלמת הון לשיפוץ הנכס. השלמת הון היא מעין הלוואה אותה תוכלו לקחת על מנת לממן את פרויקט תמ"א 38. כאשר אנו נעזרים בהשלמת הון, אנו מחזרים לאחר השיפוץ את הסכום שלווינו בתשלום אחד ולא בתשלומים כמו בהלוואה רגילה ואנו עושים זאת לאחר השיפוץ מבלי שהכסף שלקחנו יינזק ולאחר השקעה ישירה בנכס.
מדוע שווה להשקיע בנדל"ן?
בנדל"ן כיום ישנם רווחית גדולים ומשמעותיים במגיעים לידי ביטוי בהם מאד. ההשקעות בעיקר בבניינים שעוברים שיפוץ, הינם רווחיות ולכן שווה לחברות רבות וגם לאנשים פרטיים לשים לב היכן כדאי להשקיע.

בניין במהלך בנייה בתמ"א 38

חשוב לוודא לפני השקעה

מיקום גאוגרפי של הפרויקט – בהשקעה בפרויקטים נדל"נים ישנה חשיבות רבה למיקום הפרויקט ככל שהפרויקט ימוקם באזור עם ביקוש קשיח יותר יוכלו היזמים למכור את הדירות במחירים גבוהים יותר ובזמן קצר יותר ובכך להימנע מעיכובים בביצוע הפרויקט ומהבדלים בתחזית ההכנסות.

יזם מנוסה – "אין חכם כבעל ניסיון" – פרויקטים מסוג תמ"א 38 דורשים תשומת לב יתרה, טיפול אנושי מול דיירי הבניין הקיים, בנייה מורכבת וזהירות לכל אורך הדרך. מהסיבות הללו חייבים לבדוק שהיזם התנסה בעברו בבניית פרויקטים של תמ"א 38 .

דוח אפס – דוח כדאיות כלכלי הנערך ע"י שמאי מקרקעין בו מתואר מצב הפרויקט. הדוח מיועד לנותני אשראי (בנקים/קרנות) בכדי לבחון אישור העמדת מימון לפרויקט. דוח אפס מחולק למספר מקטעים – תיאור הפרויקט , תחזית הוצאות ועלויות הקמה, תחזית הכנסות ומכירות, תחזית תזרים ההכנסות אל מול ההוצאות, נקודת איזון וניתוחי רגישות וסיכום ומסקנות.

אישורים נדרשים – לפני תחילת כל פרויקט בנייה יש לקבל אישור מהוועדה המקומית והרשויות המוסמכות לצורך התחלת עבודה. בפרויקט מסוג תמ"א 38 הליך קבלת האישורים נמשך בממוצע כשנה. לפני ההשקעה יש לוודא שלפרויקט הנדון אכן יש היתר בנייה בתוקף וכי שולמו כל האגרות לרשויות המקומיות.

משך ההשקעה – משך הפרויקט מושפע תחילה מגודלו ושנית מעיכובים היכולים להיגרם בעקבות סוג הקרקע לבנייה, התנגדויות של גורמים שונים ועוד. חשוב לוודא כי טווח ההשקעה אינו חורג מהזמן המומלץ ואם כן שיש התייחסות לנושא בהסכם ההשקעה. חשוב לוודא כי יש לכם את היכולת לחכות עד לתום הפרויקט.

היתרון בפרויקט תמ"א 38 – בערים שבהן אין עתודות קרקע באזורי הביקוש, תמ"א 38 הינו הפתרון המרכזי להגדלת ההיצע. כמו כן מרבית דירות היזם נבנות בקומות העליונות מעל הבניין הקיים, משמע דירות יקרות יותר ומבוקשות יותר.

תמונה של מבנה בתהליכי שיפוץ

שאלות ותשובות – כל מה שיש לדעת

האם הדיירים יכולים לממן את העלויות ללא עזרה מחברת מימון?
בוודאי! במידה וישנו תקציב וכל הדיירים יכולים לעמוד בהוצאות הדרך הנוחה והטובה ביותר היא לממן את הפרויקט תמ"א 38 מכיסם של הדיירים.

האם לאחר שהחברה משקיעה את הכסף בשיפוץ הבניין הופך לשל החברה המשקיעה?
לא. החברה רק משקיעה בשיפוץ ולאחר מכן מקבלת את כספה בחזרה הבניין לאחר השיפוץ נשאר בבעלותם של הדיירים והם יכולים למכור אותו ואת דירותיהם ברווח גדול לאחר השיפוץ.

האם קל להגיע להסכמה בכל הנוגע לנושאי תמ"א 38?
לא תמיד. שאתם מכנסים אסיפות דיירים הקשורות לתמ"א 38 ישנם הרבה דעות סכסוכים וויכוחים. ולכן, ישנם דיירים רבים המחליטים לשכור חברות חיצוניות שינהלו את כל המערך הקשור לתמ"א ש38 וינהלו לבד את הפרויקט בדרך הנוחה ביותר.

מהם היתרונות העיקריים של פרויקט תמ"א 38?
הפתרונות העיקריים נחקקו על ידי המדינה, והם הוספת מגוון אלמנטים מלבד החיזוק הבסיסי שמעלים את ערך המבנה כגון: עליות, חניות, סגירת מרפסות, הוספת 25 מ"ר בנוי ושיפור מראה המבנה.

ואם לא כל הדיירים מסכימים על השיפוצים – מה עושים?
בכל הנוגע לאסיפות והסכמות של הדיירים קיימים כמה חוקים. ישנם דרגות של אחוזים איתם ניתן להתחיל בשיפוצים שונים. הסכמה של 50 אחוז מהדיירים תוביל אתכם לסגירת מרפסת והוספת מעלית, הסכמה של 60 אחוזים תוביל אתכם להרחבת דירות וכדי להוסיף דירות על גג הבניין תזדקקו להסכמה של 100 אחוזים מהדיירים.

כיצד תמ"א 38 יעלה את איכות חיינו?
תמ"א 38 יעלה את איכות החיים במראה יפה ומטופח יותר של הבניין, בהגדלת הבתים והמבנה, יאפשר לנו חדר נוסף בבית, חניה (לעיתים חניות בתוך הבניין וחניות חשמליות) נוספת לדיירים, מעליות בבניינים מרובי קומות, ושדרוג של איכות החיים באמצעות שיפוץ כללי.

חסרונות בשיפוץ תמ"א 38

אז לאחר שמנינו את כל היתרונות בשיפוץ תמ"א 38 הגיע הזמן שנדבר גם על כמה חסרונות בשיפוץ מסוג זה, לצד היתרונות הבולטים של העלאה באיכות החיים וערך הנכס קיימים גם כמה חסרונות בשיפוץ תמ"א 38.
אחד החסרונות הבולטים הם קשיים בהשגת רוב נדרש להתחלת פרויקט כמו פרויקט זה, קשיים בהסכמת רוב בעלי הדירות וגיוס הכספים מדיירי הבית, דעות רבות וסכסוכי שכנים, ובעיקר קשיים כלכליים שיכולים להפטר על ידי השגת מימון דרך מימון של חברה חיצונית העוסקת במימון נדל"ן.

הפרויקטים שלנו

הס 40, הרצליה

בקרוב...


כתבות בתחום התמ"א 38


תמ"א 38: לא כולם רוצים, אז איך?


תכנון בניה

הקלות מס בהתחדשות עירונית


עובדים בבנייה

מי זכאי לממש תכנית תמ"א 38


תוכנית בניה

צור קשר

ליצירת קשר ללא התחייבות חייגו: 072-3728003072-3728003
או מלאו פרטים בטופס:

בי-פאנדס

בי-פאנדס